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Bien arrendado
Inmuebles para uso distinto a la vivienda, incluido el arrendamiento de industria, afectos a la actividad económica del arrendatario.
Arrendatarios
Podrán acceder a las medidas sobre arrendamientos del RDL 15/2020 los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:
- Autónomos. El arrendatario debe estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el RD 463/2020, en el régimen especial de autónomos o, en su caso, en una de las mutualidades sustitutorias del RETA.
- Pymes. No deben superar los límites establecidos en el art. 257.1 LSC:
- Total de partidas del activo no superior a 4 millones de €.
- Importe neto de la cifra anual de negocios no superior a 8 millones de €.
- Número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no superior a 50.
- Actividad
- La actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
- Si la actividad no ha sido directamente suspendida se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Arrendadores
El RDL distingue entre dos tipos de arrendadores:
Gran arrendador. Se considera gran arrendador a
- Empresa o entidad pública de vivienda.
- Personas físicas o jurídicas privadas que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.
Otro arrendador. Persona física o jurídica que no tiene la consideración de gran arrendador.
Petición de acogerse a la moratoria y acreditación de los requisitos
Debe solicitarla el arrendatario ante el arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, o sea hasta el 23 de mayo de 2020.
Primacía del pacto
La norma da prioridad al pacto y al principio de la autonomía de la voluntad.
Régimen de aplicación cuando el arrendador es gran tenedor
Se establece una moratoria en el pago de las cuotas correspondiente al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, y sus prórrogas, y, adicionalmente, a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Las cuotas arrendaticias que resulten aplazados no devengarán intereses ni penalizaciones y su pago deberá llevarse a cabo en el plazo máximo de dos años computados a partir del momento en el que se supere de crisis o, en todo caso, a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
En la práctica, en los arrendamientos en los que el arrendador sea un gran tenedor, el máximo de rentas que serán susceptibles de ser pospuestas o aplazadas, serán cuatro mensualidades. Ese aplazamiento se llevará a cabo mediante su fraccionamiento y liquidación en las 24 mensualidades siguientes (dos años) siempre y cuando el contrato se mantenga en vigor ya que en otro caso deberán liquidarse a su terminación.
Nótese que no nos estamos refiriendo a condonaciones o rebajas sino a una moratoria, fraccionamiento y aplazamiento.
La norma nada dice en el caso de que la renta se satisfaga por periodos superiores a la mensualidad ni al tratamiento que debe darse al IVA de esos cánones arrendaticios (cuando se devenga y paga).
Régimen de aplicación cuando el arrendador no es gran tenedor
En estos casos, y a falta de pacto, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el art. 6 Ley 29/1994 que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta.
La fianza dispuesta deberá reponerse en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo (si se alcanza) o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Salvo mejor opinión